تفاوت قولنامه و مبایعه نامه چیست ؟ 

قولنامه  

مبایعه‌نامه  

این دو اصطلاح در معاملات ملکی در ایران به کرات استفاده می‌شوند و  به جای هم به کار می‌روند،  و در عرف و عموم مردم تفاوتی بین آنها قائل نبوده و هر دو را در معنای سند عای معامله استعمال می کنند . 

- با توجه به ماده ۲۲۴ قانون مدنی که مقرر نموده: " الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه  " 

عرف از نظر قانونی مورد پذیرش می باشد و در واقع قانونا هر دو الزام آور  هستند . و رویه قضایی محاکم محترم دادگستری نیز همین بوده است . 

البته باید دقت کرد که مقررات جدیدی در خصوص خرید و فروش اموال غیرمنقول  ( ملک ) وضع گردیده و از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ لازم‌الاجرا شده که تشریفات مربوط به معامله را بیان نموده که مهم‌ترین آنها الزام به ثبت معامله در سامانه کاتب و متعاقبا الزام به ثبت رسمی معامله در دفتر اسناد رسمی  می باشد . 

اما از نظر لغوی حقوقی تفاوت‌های بنیادینی با هم دارند.

به زبان ساده:

· مبایعه‌نامه: یک عقد تملیکی قطعی و لازم‌الاجراست که مالکیت را منتقل می‌کند.

· قولنامه: یک عقد عهدی یا تعهد به انجام معامله است که مالکیت را منتقل نمی‌کند.

در ادامه تفاوت‌ها را به طور دقیق‌تر و در قالب یک جدول توضیح می‌دهیم:

جدول مقایسه قولنامه و مبایعه‌نامه

ویژگی قولنامه (Promise to Sell) مبایعه‌نامه (Sale Deed)

ماهیت حقوقی عقد جایز یا تعهد به انعقاد عقد در آینده. یک توافق مقدماتی است. عقد قطعی و لازم‌الاجرا. خود معامله اصلی محسوب می‌شود.

انتقال مالکیت خیر. مالکیت منتقل نمی‌شود. خریدار فقط حق دلالتی (طلب) پیدا می‌کند. بله. با امضای مبایعه‌نامه، مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود.

ضمانت اجرا اجبار به انجام معامله (اجبار به امضای سند قطعی). اگر طرفین زیر قولنامه بزنند، طرف دیگر می‌تواند از دادگاه تقاضای اجبار به انجام معامله کند. لازم‌الاجرا بودن. این سند خودش سند قطعی معامله است. اگر یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکند (مثلاً مبلغی را پرداخت نکند)، طرف دیگر می‌تواند از دادگاه اجرای تعهد را بخواهد.

محتوای متعارف - مشخصات طرفین - مشخصات ملک - قیمت معامله<br-- مهلت برای انجام معامله قطعی (مثلاً 2 ماه دیگر) - شرایط فسخ (مثلاً جریمه برای طرفی که پشیمان شود) - مشخصات طرفین - مشخصات دقیق ملک - قیمت و نحوه پرداخت<br-- تضمین‌ها و تعهدات طرفین (مثلاً تعهد فروشنده به خلو ید) - اقرار به دریافت و پرداخت وجه

کاربرد و موارد استفاده - وقتی خریدار یا فروشنده برای انجام معامله قطعی نیاز به زمان دارند (مثلاً گرفتن وام). - وقتی بخشی از مبلغ به عنوان پیش‌پرداخت داده می‌شود و بقیه در آینده پرداخت می‌گردد. - وقتی تمام شرایط معامله فراهم است و طرفین قصد دارند بلافاصله و قطعاً مالکیت منتقل شود. - معمولاً پس از امضای مبایعه‌نامه، دیگر قولنامه‌ای در کار نیست.

ریسک برای خریدار بالا. تا زمانی که مبایعه‌نامه قطعی امضا نشود، فروشنده می‌تواند (با پرداخت جریمه قولنامه) از معامله انصراف دهد. همچنین ممکن است ملک در این فاصله به شخص ثالثی فروخته شود. پایین. از لحظه امضا، خریدار مالک قانونی ملک محسوب می‌شود و فروشنده نمی‌تواند آن را به دیگری بفروشد.

ریسک برای فروشنده متوسط. خریدار ممکن است از انجام معامله قطعی خودداری کند و فقط جریمه قولنامه را بپردازد، در حالی که فروشنده فرصت فروش به افراد دیگر را از دست داده است. پایین. به شرط دریافت کامل وجه، فروشنده تعهد خود را انجام داده است.

جمع‌بندی نهایی و توصیه‌ها

1. قولنامه  از نظر لغوی یک سند  "تعهد " است، نه "معامله":  تعهد و الزام " است، در حالی که مبایعه‌نامه سند بیع است . 

2. انتقال مالکیت فقط با مبایعه‌نامه: تنها سندی که در دفترخانه اسناد رسمی ثبت می‌شود و مالکیت را به طور قطعی منتقل می‌کند، سند رسمی (عقد بیع) است. مبایعه‌نامه معمولاً مقدمه ای برای ثبت سند رسمی محسوب می‌شود.

3. توصیه مهم: در معاملات ملکی، هر چه زودتر به سمت امضای مبایعه‌نامه قطعی و ثبت سند رسمی حرکت کنید، در امان‌تر هستید. قراردادن شرط و شروط در قولنامه اگرچه مفید است، اما امنیت حقوقی "مبایعه‌نامه" یا "سند رسمی" را ندارد.

4. نکته کلیدی: حتی بعد از امضای مبایعه‌نامه، تا زمانی که سند در دفترخانه به نام خریدار ثبت نشده باشد، امکان معامله ملک با شخص ثالث (اگرچه غیرقانونی و قابل پیگرد) وجود دارد. بنابراین، پس از امضای مبایعه‌نامه، بلافاصله برای ثبت سند رسمی اقدام کنید.

در هر صورت، برای معاملات مهم ملکی، حتمأ از مشاوره یک وکیل مجرب استفاده کنید تا بر اساس شرایط شما، بهترین نوع قرارداد تنظیم گردد.

وکیل آقای مجید صحرائی وکیل پایه یک دادگستری با بیش از بیست سال تجربه موفق در خصوص دعوای ملکی و دانش تخصصی قطعا می تواند بهترین مشاوره را به شما ارائه دهد .