بررسی حل معضل پرونده های کثیرالشاکی
«چالش‌های حقوقی مسکن؛ از نبود سامانه یکپارچه تا پیشگیری از پرونده‌های کثیرالشاکی»
بررسی حل معضل پرونده های کثیرالشاکی
در نشست تخصصی «بررسی مسائل حقوقی زمینه‌ساز تشکیل پرونده‌های کثیرالشاکی در حوزه مسکن»، جمعی از مسئولان قضایی و ثبتی از جمله اعظم قویدل سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، محمدرضا قنبری مستشار قضایی معاونت اجتماعی قوه قضاییه، رضا تبار معاون دادستان تهران و سرپرست دادسرای ناحیه ۵ و حسینی سرپرست مجتمع قدس حضور داشتند. مهم‌ترین محورهای این نشست به بررسی دلایل افزایش دعاوی ملکی و راهکارهای پیشگیری از شکل‌گیری پرونده‌های متعدد اختصای یافت.
عدم نظارت دستگاه‌های متولی؛ عامل اصلی پرونده‌های کثیرالشاکی
رضا تبار معاون دادستان تهران در ابتدای سخنان خود نبود نظارت مناسب از سوی دستگاه‌های متولی را مهم‌ترین عامل در شکل‌گیری پرونده‌های کثیرالشاکی دانست. وی توضیح داد:
شهرداری‌ها مجوز ساخت صادر می‌کنند اما هیچ نظام نظارتی دقیقی برای بررسی روند ساخت‌وساز وجود ندارد. همچنین اداره تعاون با صدور مجوز برای شرکت‌های تعاونی حوزه مسکن، نظارت مؤثری بر عملکرد این تعاونی‌ها ندارد که نتیجه آن واگذاری‌های تکراری، عدم شفافیت و بروز اختلافات گسترده میان خریداران می‌شود.
به گفته او، در بسیاری از پرونده‌ها، پیش از ورود دستگاه قضایی، مال‌باختگان اصلاً از وضعیت حقیقی واحدها یا قدرالسهم‌هایی که خریداری کرده‌اند مطلع نبودند؛ زیرا سامانه‌ای یکپارچه برای اعلام وضعیت واقعی پیش‌فروش‌ها و واگذاری‌ها وجود نداشته است.
لزوم ایجاد سامانه جامع برای شهرداری و اداره تعاون
معاون دادستان تهران یکی از ضرورت‌های مهم در پیشگیری از وقوع جرم در بخش مسکن را راه‌اندازی سامانه‌ای مشترک میان شهرداری و اداره تعاون عنوان کرد. در این سامانه باید تعداد واحدهای قابل ساخت، سهم مالکان، سهم سازنده و تمام قراردادها بارگذاری شود تا خریداران بتوانند به‌صورت شفاف و آنلاین از وضعیت ملک یا پروژه مطلع شوند.
به گفته او، نبود چنین سامانه‌ای بزرگ‌ترین معضل فعلی است و علت اصلی بسیاری از پرونده‌های کثیرالشاکی محسوب می‌شود.
افزایش آگاهی مردم؛ شرط مهم پیشگیری از کلاهبرداری‌های ملکی
رضا تبار تأکید کرد که مردم نیز باید در هنگام خرید ملک دقت بیشتری داشته باشند. به‌عنوان مثال اگر قیمت یک واحد در منطقه‌ای ۱۰۰ میلیون تومان است، خرید همان واحد با قیمت ۳۰ میلیون تومان باید برای خریدار ایجاد تردید کند.
بسیاری از خریداران بدون تحقیق و استعلام از منابع رسمی مانند شهرداری، دادسرا و اداره تعاون اقدام به خرید می‌کنند و بعد از مواجهه با مشکلات، به‌دنبال وکیل می‌گردند. این در حالی است که به گفته وی، مشاوره اولیه با یک وکیل می‌توانست از بسیاری از این مشکلات جلوگیری کند.
برخی وکلا پرونده‌های حقوقی را به‌صورت کیفری مطرح می‌کنند
او در بخش دیگری از سخنان خود به عملکرد برخی وکلا اشاره کرد و گفت: متأسفانه بعضی از وکلا به جای طی مسیر حقوقی، پرونده‌ها را به سمت کیفری هدایت می‌کنند تا هزینه و زمان کمتری صرف شود. این اقدام موجب انباشت پرونده‌های کیفری و ایجاد تجمع مال‌باختگان در مقابل مراجع قضایی می‌شود.
رضا تبار افزود: بسیاری از این پرونده‌ها ماهیت حقوقی دارند اما با عنوان «کلاهبرداری» مطرح می‌شوند و این امر برای دستگاه قضایی ایجاد چالش می‌کند.
تأثیر نوسانات اقتصادی بر پروژه‌های ساختمانی
معاون دادستان تهران تأکید کرد که در برخی موارد سازندگان در ابتدای کار عملکرد مناسبی داشته‌اند اما نوسانات شدید اقتصادی باعث تعطیلی پروژه یا تأخیر چندساله در اجرا شده است. به گفته او، گاهی دستگاه‌های اجرایی نیز با تصمیم‌های اشتباه یا توقف بی‌مورد پروژه، شرایط را پیچیده‌تر کرده‌اند و این امر زمینه ایجاد پرونده‌های فروش مال غیر را فراهم کرده است.
نبود سامانه یکپارچه ملی؛ معضل اساسی کشور
موضوع دیگری که تبار به آن پرداخت، نبود سامانه‌ای یکپارچه میان دستگاه‌های مهم کشور مانند گمرک، وزارت صمت، وزارت راه و شهرسازی و سازمان‌های دیگر است.
به گفته وی، قانون «الزام به پیش‌فروش ساختمان» به‌درستی اجرا نمی‌شود و نبود یک سامانه سراسری موجب شده بسیاری از تعهدات قانونی عملیاتی نشود. اجرای کامل این سامانه می‌تواند از بخش عمده پرونده‌های پیش‌فروش جلوگیری کند.
دستاوردهای سازمان ثبت اسناد در حوزه ساماندهی معاملات ملکی
اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخشی از نشست توضیح داد: بسیاری از پرونده‌های کثیرالشاکی ناشی از پیش‌فروش‌های عادی و تنظیم قراردادهای غیررسمی است.
با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول و صدور شناسه یکتا برای هر واحد در زمان صدور دستور نقشه، امکان واگذاری یک ملک به چندین نفر عملاً از بین می‌رود.
او همچنین تأکید کرد که اتصال شهرداری‌ها به سامانه‌های ثبت اسناد شرط اصلی اجرای کامل این فرایند است. با وجود آماده بودن سرویس‌های ثبت، هنوز بسیاری از شهرداری‌ها به این سامانه‌ها متصل نشده‌اند.
حل پرونده‌های بزرگ ملکی با همکاری قوه قضاییه و سازمان ثبت
قویدل به نمونه‌هایی از حل اختلافات بزرگ ملکی در استان اصفهان و آذربایجان شرقی اشاره کرد؛ از جمله تعیین وضعیت موقوفه‌بودن روستای همگین یا رفع مشکل وقفیت ۳۵ هزار هکتار از اراضی منطقه صوفیان. او گفت: با همکاری دادگستری‌های استان‌ها هزاران سند مالکیت جدید صادر شده و این رویکرد به کاهش اختلافات و پرونده‌های قضایی کمک کرده است.
ضرورت رسمی شدن تمامی معاملات ملکی
به گفته سخنگوی سازمان ثبت، اگر تمام املاک کشور دارای سند رسمی باشند و تمام معاملات در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، بخش بسیار بزرگی از معضلات حوزه ملک رفع خواهد شد.
سازمان ثبت در تلاش است ضمن صدور اسناد مالکیت برای تمام اراضی، مردم را به سمت انجام معاملات رسمی و پرهیز از قراردادهای عادی هدایت کند.
هشدار درباره سرمایه‌گذاری در شرکت‌های بدون سابقه
در بخش دیگری از نشست به موضوع شرکت‌هایی مانند «کوروش کمپانی» اشاره شد که با سوءاستفاده از ثبت شرکت‌های کوچک و فاقد پشتوانه، هزاران مال‌باخته ایجاد کرده‌اند.
توصیه کارشناسان به مردم این است که پیش از هر نوع سرمایه‌گذاری، سوابق شرکت، اظهارنامه مالیاتی و میزان فعالیت حقوقی آن را بررسی کنند.
همچنین فرآیند «احراز سمت الکترونیکی» نیز جهت جلوگیری از جعل سمت‌ها و سوءاستفاده‌های احتمالی راه‌اندازی شده است.
ضرورت اتصال کامل سامانه‌ها
قویدل تأکید کرد: سازمان ثبت به‌عنوان سازمان پیشرو در حوزه سامانه‌های الکترونیکی آمادگی کامل برای اتصال سامانه‌ها به شهرداری‌ها دارد.
در حالی که سازمان تأمین اجتماعی و امور مالیاتی به سامانه ثبت متصل شده‌اند، شهرداری‌ها هنوز سامانه یکپارچه ندارند و همین موضوع موجب کندی پیشرفت اتصال است.