بهترین وکیل جهت تبدیل قولنامه به سند رسمی

معرفی خدمات تخصصی آقای مجید صحرایی – وکیل پایه یک کرج

تبدیل قولنامه یا مبایعه‌نامه عادی به سند رسمی، یکی از مهم‌ترین و البته پیچیده‌ترین دعاوی حوزه ملک و املاک است. بسیاری از معاملات در ایران با قولنامه‌های عادی انجام می‌شود و همین موضوع باعث بروز اختلافاتی همچون عدم حضور فروشنده در دفترخانه، انتقال ملک به چند نفر، توقیف ملک، یا اختلافات ثبتی می‌شود.
در چنین شرایطی، وجود یک وکیل متخصص در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌تواند روند پرونده را به‌طور کامل تغییر دهد و از بروز خسارت‌های مالی و حقوقی جلوگیری کند.

در این میان، آقای مجید صحرایی به‌عنوان یکی از وکلای خوش‌نام و متخصص در حوزه امور ملکی، دعاوی ثبتی و دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی شناخته می‌شود.

چرا تبدیل قولنامه به سند رسمی اهمیت دارد؟

سند رسمی، از نظر قانون، قابل استنادترین و معتبرترین سند برای اثبات مالکیت است. در مقابل، قولنامه تنها یک سند عادی محسوب می‌شود و احتمال بروز مشکلات زیر در آن بسیار بالاست:

عدم همکاری فروشنده برای انتقال سند

فروش ملک به چند نفر (معاملات معارض)

وجود رهن، بازداشت یا بدهی‌های ثبتی بر ملک

تغییر کاربری یا مشکلات شهرداری

فوت فروشنده و عدم همکاری وراث

مفقود شدن مدارک و نقشه‌های ثبتی

به همین دلیل، خریداران معمولاً ناچار می‌شوند با کمک وکیل متخصص نسبت به طرح دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» اقدام کنند.

ویژگی‌های بهترین وکیل برای تبدیل قولنامه به سند رسمی

یک وکیل مناسب برای این نوع پرونده‌ها باید ویژگی‌هایی مهم داشته باشد:

۱. تخصص در دعاوی ملکی و ثبتی

پرونده‌های مرتبط با اسناد رسمی نیازمند شناخت کامل قوانین ثبت، آیین دادرسی مدنی، و مقررات شهرداری هستند. وکیل حرفه‌ای با تسلط بر این قوانین، سریع‌ترین مسیر برای تثبیت مالکیت را طی می‌کند.

۲. تجربه در پیگیری پرونده‌های الزام به تنظیم سند

وکیل باتجربه می‌تواند با بررسی دقیق قولنامه، وضعیت ثبتی ملک، پیش‌فروش بودن یا نبودن آن، سابقه بازداشت‌ها و استعلامات، بهترین استراتژی حقوقی را انتخاب کند.

۳. توانایی مذاکره مؤثر با فروشنده

در بسیاری از پرونده‌ها، قبل از مراجعه به دادگاه، امکان حل اختلاف از طریق مذاکره و ارسال اظهارنامه وجود دارد.

۴. تنظیم دادخواست حرفه‌ای

کوچک‌ترین اشتباه در خواسته‌ی دادخواست، نوع دعوا یا مستندات قانونی می‌تواند منجر به رد یا اطاله دادرسی شود. وکیل متخصص از این مشکلات جلوگیری می‌کند.

۵. پیگیری تا آخرین مرحله

بهترین وکیل کسی است که پرونده را تا زمانی که سند رسمی به نام موکل صادر شود، پیگیری کند.

چرا آقای مجید صحرایی بهترین انتخاب برای تبدیل قولنامه به سند رسمی است؟
۱. سابقه درخشان در پرونده‌های ملکی و ثبتی

آقای صحرایی با سال‌ها تجربه در حوزه دعاوی ملکی، ده‌ها پرونده موفق در زمینه تبدیل قولنامه به سند رسمی، خلع ید، رفع مزاحمت، افراز و تفکیک و… در کارنامه دارند.

۲. تسلط کامل بر قوانین ثبت و رویه قضایی

سال‌ها فعالیت حرفه‌ای در زمینه دعاوی الزام به تنظیم سند، باعث شده ایشان با پیچیدگی‌های ثبتی و حقوقی این نوع دعاوی کاملاً آشنا باشند.

۳. بررسی دقیق و کارشناسانه پیش از طرح دعوا

هر پرونده قبل از اقدام حقوقی از نظر وضعیت ثبتی، حقوقی و شهرداری به‌طور کامل بررسی می‌شود تا هیچ خللی در روند دعوا ایجاد نشود.

۴. سرعت و دقت در پیگیری پرونده

یکی از ویژگی‌های مهم آقای صحرایی، پیگیری دقیق و منظم مراحل پرونده تا زمان صدور حکم و اجرای آن است.

۵. مشاوره تخصصی و قابل فهم برای موکل

موکلین به‌طور کامل در جریان روند پرونده قرار می‌گیرند و تمامی مراحل با شفافیت توضیح داده می‌شود.

روند حقوقی تبدیل قولنامه به سند رسمی توسط وکیل

وقتی پرونده توسط یک وکیل متخصص مانند آقای مجید صحرایی پیگیری شود، مراحل به‌صورت حرفه‌ای انجام می‌گیرد:

بررسی دقیق قولنامه و اصالت معامله

تهیه استعلامات ثبتی و حقوقی مربوط به ملک

ارسال اظهارنامه رسمی به فروشنده

تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

درخواست تأمین دلیل و کارشناسی در صورت وجود اختلاف

پیگیری جلسات دادگاه تا صدور حکم قطعی

همراهی در دفترخانه تا تنظیم سند به نام خریدار

هزینه و مدت زمان تبدیل قولنامه به سند رسمی

هزینه و مدت زمان این دعوا بسته به عوامل مختلفی از جمله وضعیت ثبتی، همکاری فروشنده، بازداشت‌ها، یا نیاز به کارشناسی متفاوت است.
اما حضور یک وکیل متخصص، زمان و هزینه نهایی را به شکل چشمگیری کاهش می‌دهد.

نتیجه‌گیری

اگر درگیر پرونده‌ای هستید که فروشنده از حضور در دفترخانه یا انتقال سند رسمی خودداری می‌کند، بهترین اقدام مراجعه به یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی است.
آقای مجید صحرایی با تخصص و تجربه‌ی فراوان در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، می‌توانند شما را در کوتاه‌ترین زمان به نتیجه برسانند.

راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰ و تحولات مهم در ثبت املاک قولنامه‌ای

مقدمه

در راستای شفاف‌سازی و سامان‌دهی بازار املاک و مستغلات، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در آستانه تحولی بزرگ قرار دارد. بر اساس اعلام مستقیم ریاست این سازمان، سامانه ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات به زودی و قبل از پایان سال جاری، به طور رسمی راه‌اندازی خواهد شد. این سامانه، بستر الکترونیکی برای بارگذاری اسناد قولنامه‌ای توسط شهروندان است و مقدمه‌ای برای تبدیل این معاملات عادی به اسناد رسمی خواهد بود. در این مقاله، به جزئیات این طرح، وضعیت تبدیل اسناد دفترچه‌ای به تک‌برگ، حل مشکلات قطعی سامانه‌ها و دیگر نوآوری‌های سازمان ثبت می‌پردازیم.

فصل اول: سامانه ماده ۱۰ و ثبت املاک قولنامه‌ای

· آغاز به کار قریب‌الوقوع: آقای حسن بابایی اعلام کرد که سامانه ماده ۱۰ آماده است و به زودی توسط ریاست قوه قضائیه رونمایی می‌شود.

· ماموریت شهروندان: با راه‌اندازی این سامانه، مالکان حدود ۲۰ میلیون ملک قولنامه‌ای در کشور، ظرف مهلت دو سال موظف به بارگذاری مدارک و مستندات خود در این سامانه هستند.

· ماموریت سازمان ثبت: پس از بارگذاری توسط مردم، سازمان ثبت مکلف است ظرف همان دو سال، این اسناد عادی را بررسی و به سند رسمی تبدیل کند. برای تحقق این ماموریت سنگین، سازمان ثبت به سمت برون‌سپاری و استفاده از ظرفیت بخش خصوصی از طریق کارگزاری‌های فنی، مهندسی و حقوقی رفته است. دستورالعمل این برون‌سپاری نیز به تأیید ریاست قوه قضائیه رسیده است.

فصل دوم: تبدیل اسناد دفترچه‌ای به تک‌برگ؛ از الزام قانونی تا اقدام عملی

· آمار و ارقام: از مجموع ۳۴ میلیون و ۸۳۷ هزار سند رسمی در کشور، حدود ۷.۵ میلیون سند still به صورت دفترچه‌ای باقی مانده است.

· پشتوانه قانونی: قانون جامع حدنگار (کاداستر) در سال ۱۳۹۳، سازمان ثبت را مکلف کرد ظرف ۵ سال، کلیه اسناد دفترچه‌ای را به تک‌برگ تبدیل کند. اگرچه این مهلت قانونی سپری شده، اما بر اساس تبصره همان قانون، ارائه هرگونه خدمات ثبتی به دارندگان اسناد دفترچه‌ای منوط به تبدیل آن به تک‌برگ است.

· مدت زمان تبدیل:

  · حداکثر یک هفته: اگر ملک در پهنه‌ای با نقشه‌ی آماده باشد و هیچ اختلافی (حدی به حدی یا مشاعی) وجود نداشته باشد.

  · حدود سه ماه: اگر برای ملک نقشه‌ای تهیه نشده یا نیاز به به‌روزرسانی دارد و نیاز به اعزام کارشناس است.

  · نامشخص (حل از طریق مراجع قضایی): در مواردی که بین مالکان مجاور یا مشاعی اختلاف وجود داشته باشد، پرونده باید از طریق مراجع قضایی حل و فصل شود.

فصل سوم: قراردادهای یکسان؛ رسمی بودن و دسترسی‌های جدید

ریاست سازمان ثبت اسناد به صراحت تأکید کرد:

"قراردادهای یکسان (پیش‌فروش، صلح، اجاره و...) بر اساس تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، سند رسمی لازم‌الاجرا محسوب می‌شوند."

این به آن معناست که این قراردادها بین طرفین لازم‌الاجراست و می‌توان برای اجرای آن به واحدهای اجرای ثبت مراجعه کرد. البته برای نقل و انتقال بعدی، نیاز به تنفیذ سردفتر اسناد رسمی خواهد بود.

· اتصال سکوهای بخش خصوصی: به زودی و از هفته آینده، اولین سکوهای بخش خصوصی به سامانه سازمان ثبت متصل خواهند شد. این سکوها با دریافت دسترسی‌های لازم (احراز هویت، استعلام اصالت ملک و...) می‌توانند خدمات تنظیم قرارداد یکسان را به صورت امن ارائه دهند.

فصل چهارم: پاسخ به دغدغه‌های مهم مردم

1. قطعی سامانه‌های ثبت: ریاست سازمان ثبت علت اصلی این مشکل را اتصال سامانه‌های multiple دستگاه‌های دیگر (مانند امور مالیاتی، تأمین اجتماعی و...) به سامانه مرکزی ثبت دانست و اعلام کرد با پیگیری‌های انجام‌شده، پیش‌بینی می‌شود مشکل قطعی تا سه تا چهار ماه آینده به میزان قابل توجهی حل شود.

2. کاربری اراضی کشاورزی و ساخت‌وسازهای غیرمجاز: بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، اراضی کشاورزی با هر مساحتی قابلیت سنددار شدن دارند. با این حال، صدور سند با کاربری کشاورزی به معنای مجوز ساخت‌وساز نیست. اگر در زمینی با کاربری کشاورزی ساخت‌وساز انجام شده باشد، این عمل تخلف محسوب شده و دستگاه‌های متولی (مانند جهاد کشاورزی) می‌توانند برای تخریب آن اقدام کنند. سازمان ثبت تنها کاربری واقعی ملک را در سند قید می‌کند.

3. هزینه تبدیل سند و پیشگیری از اخذ وجوه غیرقانونی:

   · کلیه هزینه‌های ثبتی باید به حساب‌های مشخص خزانه واریز شود.

   · در دفاتر اسناد رسمی، بلافاصله پس از ثبت، پیامک هزینه برای متقاضی ارسال می‌شود. دریافت هرگونه وجهی بیش از مبلغ ذکر شده در پیامک، تخلف است.

   · شهروندان در صورت مواجهه با چنین مواردی، می‌توانند از طریق واحدهای بازرسی سازمان ثبت آن را گزارش دهند.

4. پیشگیری از جعل اسناد: سازمان ثبت با راه‌اندازی سند الکترونیک دارای بارکد، ارائه سرویس احراز هویت طرفین و استعلام اصالت ملک به مشاوران املاک و سکوهای خصوصی، و اتصال سامانه‌اش به سامانه شاهکار، گام‌های بلندی برای مقابله با جعل اسناد برداشته است.

سؤالات متداول (FAQ)

· سؤال: آیا قراردادهای یکسان رسمی هستند؟

  · پاسخ: بله، به موجب تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، این قراردادها رسمی و لازم‌الاجرا هستند.

· سؤال: برای تبدیل سند دفترچه‌ای به تک‌برگ چقدر زمان نیاز است؟

  · پاسخ: اگر ملک مشکل نداشته باشد، حداکثر یک هفته. اگر نیاز به تهیه نقشه باشد تا سه ماه، و اگر اختلافی وجود داشته باشد، زمان آن بستگی به حل اختلاف در مراجع قضایی دارد.

· سؤال: آیا برای تبدیل سند، مالیات جداگانه‌ای دریافت می‌شود؟

  · پاسخ: خیر. هزینه‌های قانونی ثابت است و باید به حساب خزانه واریز شود. دریافت هرگونه وجه اضافی تخلف است.

· سؤال: سامانه ماده ۱۰ چه زمانی راه‌اندازی می‌شود؟

  · پاسخ: به گفته ریاست سازمان ثبت، این سامانه آماده است و قبل از پایان سال جاری توسط ریاست قوه قضائیه راه‌اندازی خواهد شد.

نتیجه‌گیری

حرکت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به سمت دیجیتال‌سازی و ارائه خدمات غیرحضوری، با محوریت راه‌اندازی سامانه ماده ۱۰، برون‌سپاری خدمات، تسریع در تبدیل اسناد و افزایش امنیت معاملات، نویدبخش تحولی اساسی در نظام ثبتی کشور است. آگاهی شهروندان از این مقررات جدید و اقدام به موقع برای استفاده از این خدمات، نه تنها از حقوق قانونی آنان صیانت می‌کند، بلکه به سامان‌دهی کلان بازار املاک و کاهش دعاوی حقوقی کمک شایانی خواهد کرد.

اگر شما هم بخواهید برای اموال غیر منقول  ما یملک خود با مبایعه‌نامه و اسناد عادی تان سند رسمی بگیرد میسر توانید با  آقای مجید صحرائی وکیل با تجربه و متخصص در زمینه املاک و  دانش آموخته رشته کارشناسی ارشد حقوق ثبت اسناد و املاک  مشورت نمایید .